Não estive presente na reunião do condomínio. Sou obrigado a cumprir as deliberações?

Diz-se que um prédio está constituído em propriedade horizontal, quando está dividido em fracções autónomas, nomeadamente apartamentos ou andares e garagens, desde que registadas separadamente, devendo ter saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Trocando por miúdos, existe propriedade horizontal quando um edifício ou um conjunto de edifícios contíguos pertence a uma pluralidade de pessoas, tendo cada uma delas poderes exclusivos sobre uma parte específica (designada fração autónoma) e todas em conjunto poderes sobre as partes não atribuídas a cada um em especial (designadas partes comuns).
Os preceitos relativos à constituição da propriedade horizontal e aos direitos e deveres dos condóminos encontram-se explanados nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil (CC) e no Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
Prevê o art.º 1430º do CC que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, sendo composta por todos os condóminos proprietários de todas as fracções pertencentes ao prédio, independentemente do seu uso e área.
Por seu turno, o administrador é eleito ou exonerado pela assembleia. Não havendo acordo quanto à eleição ou exoneração do administrador, este será nomeado ou exonerado pelo tribunal a requerimento de qualquer um dos condóminos.
A lei prevê que a assembleia geral de condóminos se reúna na primeira quinzena de janeiro, mediante convocatória do administrador, com o intuito ser discutido e aprovado o relatório de contas referentes ao ano transacto e ainda promover a aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano em vigência.
Excecionalmente, e estando contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos, a reunião pode realizar-se no primeiro trimestre de cada ano.
A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, contendo a indicação do dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
A última alteração à lei veio permitir que a convocatória pudesse ser efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente. Para tanto, essa manifestação de vontade terá de ficar obrigatoriamente lavrada em ata, devendo ficar mencionado o respetivo endereço de correio eletrónico. Caberá ao condómino, o dever de enviar, pelo mesmo meio, a confirmação de receção do respetivo e-mail convocatório.
Após a realização da Assembleia de Condomínio, o Administrador tem o dever de comunicar as deliberações a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio electrónico (se foi esta a opção de envio da convocatória).
Os condóminos dispõem de 90 dias após a recepção da carta remetida pelo administrador para manifestar, por escrito, à assembleia de condóminos a sua aprovação ou a sua discordância. Na ausência de manifestação de vontade dos condóminos, a deliberação é considerada aprovada.
Por outro lado, as deliberações poderão ser objecto de impugnação. Dispõe o n.º 1 do artigo 1433.º do Código Civil que “As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.”. O n.º 2 do mesmo artigo preceitua que “No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes”. Por sua vez, estabelece o n.º 4 do artigo citado que “O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.”.
Como resulta dos normativos citados, assiste ao condómino que não tenha aprovado as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados o direito a pedir em juízo a anulação das deliberações no prazo de 20 dias contados da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha lugar, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação, sob pena de caducidade. Ou seja, o prazo de caducidade começa a contar da data da “deliberação da assembleia extraordinária, ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da (primitiva) deliberação (prazo de caducidade este que se conta desde a data da deliberação mesmo para os condóminos ausentes (…)” (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Novembro de 2021, proc. n.º 23757/19.0T8PRT-A.L1.S1) e não a partir da comunicação das deliberações ao condómino ausente.
A jurisprudência dos tribunais comuns tem seguido esta posição: que o prazo de 60 dias para intentar acção de anulação de deliberação do condomínio, conta-se a partir da data da deliberação e não da data da comunicação ao condómino ausente.
Importa lembrar que as deliberações da assembleia são obrigatoriamente lavradas em ata, o que constitui um meio de prova (título) para informar e esclarecer possíveis dúvidas ou litígios entre condóminos, bem como para intentar ações extrajudiciais e/ou judiciais.
Na impossibilidade de comparecer nas assembleias convocadas pelo administrador, os condóminos devem fazer-se representar, garantindo deste modo, o quórum e a tomada de decisões, fundamentais para a vida do condomínio.